PM om ökat bostadsbyggande!

I denna promemoria lämnas synpunkter på aktuella förslag i den bostadspolitiska debatten när det gäller att öka bostadsbyggande generellt men i all synnerhet utanför storstadsområdena. Men vi framför även förslag som är ägnade att öka rörligheten i det befintliga beståndet. Våra förslag grundar sig på praktiska erfarenheter som bostadsutvecklare på landsbygden under de senaste åren.

I såväl regeringsförklaringen som januariöverenskommelsen lyfts behovet av ökad rörlighet på bostadsmarknaden fram, liksom ett ökat bostadsbyggande av främst hyresrätter. Ett av förslagen är fri hyressättning vid nybyggnation. Vi menar att detta knappast skulle ha några effekter i avsett syfte förutom i områden med stor efterfrågan kombinerat med motsvarande betalningsförmåga/betalningsvilja. I stora delar av landet föreligger inte dessa förutsättningar. Om avsikten är att åtgärderna skall ha betydelse för hela landet är det andra åtgärder som krävs.

Vår erfarenhet är att investeringsstödet för byggandet av hyreslägenheter har fungerat någorlunda väl men det behöver reformeras.

  1. Det är inte billigare att bygga på landsbygden än i storstaden. Med dagens lägre stöd till byggnation på landsbygden kan investeringsstödet vara för lågt         satt för att ett projekt skall komma till stånd.  Detta är kanske den vanligaste         förklaringen till att investeringsstöd inte sökts för ett projekt på landsbygden.                           Investeringsstödet bör alltså vara likformigt, dvs samma bidragsbelopp över              hela landet. Samtidigt bör det vara samma gräns för den högsta årshyra per               kvm som kan tillåtas för att investeringsstöd skall beviljas.

  2. Med dagens regelverk betalas stödet ut först när byggnationen är genomförd. Detta innebär två problem.

 

  • För det första uppstår ett tidsmässigt gap mellan den tidpunkt ett finansieringsinstitut skall placera ett lån och tiden till dess att Boverkets                utbetalning sker. Då gapet representerar ett mångmiljonbelopp och en                     tidperiod på flera månader har banker visat sig obenägna att ta risken att               utbetalning eller delar av denna uteblir. En oberoende part måste gå emellan                           med en borgen för att sluta finansieringskedjan. 

  • Ovanpå detta innebär dagens modell en betydande belastning på såväl finansieringskostnaden som byggherrens likviditet i slutskedet av byggnationen     då byggnadskreditivet är upparbetat. Med de kalkyler som ligger till grund för ett investeringsstöd (lågt satt tak på den hyra som får tas ut och därmed                           intjänandeförmågan) tillåter inte modellen någon som helst tidsmässig                     förskjutning när det gäller färdigställande – teknisk kontroll –               marknadsvärdering av objektet efter färdigställande – slutlig placering av lån och utbetalning av investeringsstödet. En uppdelning av utbetalningen till två                           tillfällen, varav den ena vid “halvtid” skulle innebära en betydande förbättring.

Dagens system med statliga lånegarantier för bostadsfinansiering fungerar inte med de restriktiva värderingsprinciper som Boverket tillämpar.

  1. Det intervall av den slutliga finansieringen man landar i med Boverkets kriterier är så lågt att då behövs inga garantier. På den nivån finns vanliga banker att            tillgå. Det naturliga, och enda rimliga, är att värderingen är densamma som                           produktionskostnaden. Förutsättningen för att erhålla investeringsstödet är           som nämnts att den tillåtna hyran inte överstiger ett givet belopp. Detta i sin     tur kräver en låg produktionskostnad som medger en sund ekonomisk kalkyl för                           hela projektet. Om dessa förutsättningar är uppfyllda minskar också risken för     kreditgivaren eller den som ställer ut garantier för risken.

  2. Ett rätt utformat investeringsstöd bör vara så generöst att byggprojektet helt kan finansieras med bottenlån, till en lägre ränta, i stället för topplån till en                högre ränta. Samtidigt bör det vara så restriktivt att det inte inbjuder till                 spekulation med byggprojekt utan medverkar till att produktionen av                           hyresrätter, till rimlig hyra, ökar över hela landet.

Om man samtidigt behåller den nuvarande inriktningen mot små lägenheter som uppfyller högt ställda krav på energieffektivitet kommer man att kunna erbjuda hyreslägenheter som lämpar sig väl för äldre personer som önskar flytta från äldre småhus på landsbygden. Därigenom minskar kommunernas kostnader för såväl hemtjänst som bostadsanpassning. Om ett ökat bostadsbyggande leder till att äldre personer kan bo kvar längre inom det ordinarie bostadsbeståndet blir även kommunens kostnader för vårdboende lägre.

Svenska kommuners kostnader för vård av framförallt äldre ökar kraftigt idag och blir en allt större börda att hantera. Men att reducera kommunens vårdkostnader är inte den enda faktorn i sammanhanget. Barnfamiljer får sällan en möjlighet att starta en boendekarriär i ett eget hus p g a svårigheten att finansiera ett nybygge. Men genom att öppna möjligheten för äldre att flytta till en bostad som är lättare att sköta, öppnas förutsättningarna för nästa generation att få tillgång till en bostad utanför tätorten.

Just därför är ett väl fungerande investeringsstöd för hyreslägenheter så viktigt för den uppväxling av antalet tillgängliga bostäder som ett sådant stöd avses representera. Då måste alla steg i finansieringskedjan samarbeta. Kedjan är som bekant så stark som dess svagaste länk.

Larz Johansson                                                 Gunnar Casserstedt